Vier Kennzahlen einer Immobilie die du kennen solltest

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten eine Immobilie zu bewerten. Eine davon ist über Kennzahlen, wie bspw. die Rendite. Welche Kennzahl jedoch die beste Einschätzung gibt, ist unter den Investoren umstritten. Der Beitrag gibt dir einen Überblick über die wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie.



Grundregel beim Immobilienkauf

Bevor wir zu diesen Kennzahlen kommen, möchte ich dir meine wichtigste Grundregel und Entscheidungskriterium beim Kauf einer Immobilie nennen. Anders wie du vielleicht vermutest und in vielen Büchern sowie Ratgebern finden kannst, ist es nicht die Lage, die meine Kaufentscheidung einer Immobilie bestimmt.

Und das sollte sie bei dir auch nicht!

Mehr über meine Immobilien erfährst du im Beitrag Investieren in Immobilien und Immobilientour.

Es ist nicht die Lage, die entscheidet

Die Lage ist zwar nicht außer Acht zu lassen. Dennoch ist sie nicht alles. Ich bin mir sicher, dass in der heutigen Zeit kaum einer, bei den sich ständig ändernden Gegebenheiten in die Zukunft schauen kann. Vielleicht ist es über fünf Jahre hinweg noch möglich. Jedoch wird es ab zehn Jahren schon schwieriger und ungenauer.

Unsere Welt im ständigen Wandel

Vorhersagen über 10 Jahre hinaus glaube ich nicht mehr. Die Wissenschaft und Technik entwickelt sich exponentiell. Unser menschliches Gehirn arbeitet hingegen linear und ist nicht in der Lage dies zu um reißen. Zudem wandelt sich unsere Welt durch wirtschaftliche, politische oder soziale Gegebenheiten im Sekundentakt. Megatrends führen zu ganz neuen Entwicklungen. Wer kann da schon sagen, wie unsere Welt in der Zukunft aussieht?

Aus diesem Grund habe ich ein ganz anderes Entscheidungskriterium.

Mein wichtigstes Entscheidungskriterium

Mein wichtigstes Entscheidungskriterium bei der Auswahl einer Immobilie lautet:

Rechnet sich das Investment

Ja du hast richtig gelesen! Ich möchte nicht auf Kaufpreissteigerungen spekulieren. Ich kaufe Immobilien, um langfristig mehr Cashflow zu genieren. Mit dem passiven Einkommen kann ich  dann wiederum investieren. Das ist meine Strategie.

Somit lässt sich aus meiner Sicht mit Immobilien langfristig Wohlstand aufbauen. Welche Schritte du dabei noch angehen musst, kannst du im Beitrag Wohlstand aufbauen in 7 Schritten nachlesen.

Das bevorstehende Investment hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit zu prüfen, haben wir nun geklärt. Doch mit welchen Methoden ist dies möglich?

Dazu nutze ich diese vier Kennzahlen einer Immobilie:

  1. Faktor
  2. Brutto-Rendite
  3. Cash-on-Cash-Return
  4. Quadratmeterpreis

Die Kennzahlen einer Immobilie führen zu keiner endgültigen Kaufentscheidung




Es gibt darüber hinaus weitaus mehr Berechnungsmöglichkeiten. Hier möchte ich aber auch nochmal erwähnen, dass diese Formeln für mich zu keiner Kaufentscheidung führen. Ich nutze die Kennzahlen einer Immobilie für eine Grobbewertung des Objektes. So kann ich schnell entscheiden, ob dieses für mich in Frage kommt oder nicht. Zudem geben die Kennzahlen einer Immobilie auch Anhaltspunkte, bspw. über das zu erwartende Risiko, Zustand des Objektes oder können für Kaufpreisverhandlungen dienlich sein. Kommt ein Objekt in Frage spielen natürlich noch andere Kriterien eine wichtige Rolle.

Kennzahlen einer Immobilie

Der Faktor

Formel:

Bewertungsfaktor = Kaufpreis / Netto-Mieteinnahmen

Der Faktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, wie viele Jahre es theoretisch dauert bis das eingesetzte Kapital für die Anschaffung durch die Mieteinnahmen erwirtschaftet wurde. Weiterhin ist er eine Größe, die mit der Lage und Qualität der Immobilie zusammenhängt. Über den Faktor kannst du also Rückschlüsse auf das Kaufverhalten in dieser Gegend bzw. Region ziehen. Zudem verrät er dir aber auch, auf was du dich bei der weiteren Bewertung der Immobilie konzentrieren musst.

Liegt der Faktor beispielsweise in meinem oberen Soll-Wertbereich, prüfe ich zuerst die Lage und Außenansichten. Bei einem niedrigen Wert suche ich nach der Ursache und lege mehr Fokus auf den Zustand der Immobilie.

Einige Investoren nehmen anstelle des reinen Kaufpreises auch die Investitions- und Modernisierungskosten mit dazu. Das ist aber Geschmackssache. Wichtig ist nur, dass du dich an deinen Soll-Werten orientierst und weißt, wie der berechnete Wert zustande kommt.

Die Brutto-Rendite

Formel:

Brutto-Rendite = Netto-Mieteinnahmen (Ist) p. a. x 100 / Kaufpreis

Wie du anhand der Formel sehen kannst, ist die Brutto-Rendite der Kehrwert des Faktors. Beispielsweise entspricht ein Faktor von 20 eine Rendite von 5 %. Du solltest jedoch dabei im Hinterkopf behalten, dass dies ein Brutto-Wert ist.

Um die Netto-Rendite zu bestimmen, müsstest du alle Nebenkosten mit ein berechnen. Für eine Grobbewertung ist dies aber nicht notwendig. Da du dir im Vorfeld eine ausreichende Mindestrendite als Voraussetzung setzen kannst, ist diese Ungenauigkeit nicht von Bedeutung.

Cash-on-Cash-Return

Formel:

Cash on Cash Return = Positiver Cashflow p. a. / Eingesetztes Kapital

Der Cash-on-Cash-Return gibt den prozentualen Anteil deines positiven Cashflows, also abzgl. aller Ausgaben (auch Hypothekenzahlung) zum eingesetzten Kapital an. Indirekt kannst du dadurch entnehmen, wie schnell bzw. wann du dein eingesetztes Kapital wieder zurück erhältst. Hier wird das Investment meines Erachtens richtig interessant. Je größer die Zahl, desto schneller hast du deine reinen Ausgaben amortisiert.

Quadratmeterpreis

Formel:

Quadratmeterpreis = Anschaffungskosten / Vermietbare Fläche

Der Quadratmeterpreis gibt an, wie teuer deine Immobilie ist, herunter gebrochen auf den Quadratmeter der zu vermieteten Fläche. Auch hier ergibt sich eine gute Vergleichsbasis mit anderen Immobilien.

Anwendung der Kennzahlen

Für eine Bewertung brauchst du nicht unbedingt alle Kennzahlen einer Immobilie zu nutzen. Die Informationen die du aus den Formeln gewinnst, gleichen sich auch teilweise. Ich liste diese jedoch immer mit auf, um über die Jahre auch eine gute Vergleichsbasis meiner Immobilien zu bekommen.

Setze dir für jede Kennzahl ein Soll-Wertbereich. Sollten Investments von deinen Soll-Werten abweichen, dann hast du zwei Möglichkeiten, wie du damit umgehen kannst:

  1. Passe den Kaufpreis soweit an, dass die Kennzahlen einer Immobilie den Soll-Werten entsprechen. Damit findest du heraus, welchen maximalen Kaufpreis du für das Objekt zahlen würdest. Gehe mit diesen Zahlen in die Verhandlung.
  2. Sollte der Kaufpreis nicht deiner Vorstellung entsprechend angepasst werden können, dann nimm Abstand von diesem Immobilie und suche dir ein neues Investment.

 

Ich hoffe, der Artikel hat dir gefallen und konnte dir einen kleinen Überblick über die Kennzahlen einer Immobilie geben? Merke dir aber, dass diese Formeln für eine Grobbewertung dienen können, aber keine umfassende Betrachtung der Immobilie ersetzen. Teile uns mit, welche Kennzahlen du für deine Bewertungen heranziehst und warum?

 

King regards,

Christian




Titelfoto zum Blogbeitrag: mokastet „City“ von flickr.com

 



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2 thoughts on “Vier Kennzahlen einer Immobilie die du kennen solltest”

  1. Sehr guter Artikel und eine Hilfe für jeden Anfänger.
    Ich selbst habe noch zwei weitere Renditeberechnungen. Netto-Rendite und meine Cash-Promille-Berechnung. Eventuell werde ich dazu auch einen Beitrag schreiben und deinen darin verlinken.

    Gute Arbeit, weiter so 🙂

    ps: Nehm das doofe Captcha aus deinen Kommentaren. Das hat bei mir schon 2x nicht funktioniert und mir meinen Text zerschossen. Das ist echt frustrierend.

    1. Hallo Alexander,

      danke für dein Comment. Warum arbeitest du zusätzlich mit der Netto-Rendite und Cash-Promille-Berechnung?

      Danke auch mit dem Captcha. Da muss ich gleich mal schauen, wie ich das entfernen kann.

      Viele Grüße,
      Chris

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