Immobilientour – Die Suche nach renditestarken Anlageobjekten

Letzten Freitag startete ich zusammen mit einem Freund eine Immobilientour. Die Tour beinhaltete die Besichtigung von drei verschiedenen Anlageobjekten. Ganze zwei Tage ging es für uns also nur um ein Thema: Immobilien.

Take-Aways für dich als Investkinx

Als Take-aways bezeichne ich die Punkte, über die du als Investkinx besonders nachdenken, berücksichtigen oder in das eigene Leben einbauen solltest.

  • Besichtigung mehrerer Immobilien in kurzer Zeit
  • Intensive Auseinandersetzung mit Immobilien
  • Direkter Vergleich verschiedener Anlageobjekte
  • Solltest du gemeinsam mit anderen Immobilieninteressierten eine Immobilientour machen, profitierst du zusätzlich von den Erfahrungen der anderen
  • Großer Erfahrungszuwachs
  • Bessere Ausgangslage bei Kaufpreisverhandlungen

 

 

Warum dieser Trip?

Kurz gesagt, möchte ich langfristig mein Portfolio um weitere Vermögenswerte erweitern. Aktuell besitze ich ein Mehrfamilienhaus. Mehr darüber kannst du im Beitrag Investieren in Immobilien erfahren.

Renditestark heißt für mich, dass das Verhältnis des Kaufpreises zu den Mieteinnahmen zwischen 8 und 12 liegt. Bswp. sollte ein Mehrfamilienhaus, welches zu einem Kaufpreis von 100.000 € angeboten wird, eine Jahresnettomiete von ca. 8.000 bis 12.000 € erwirtschaften.

Warum dafür aber eine ganze Immobilientour durch fast ganz Deutschland notwendig war?

Ganz einfach. Ich wohne in Süddeutschland. In dieser Gegend gibt es aus meiner Sicht kaum noch lohnenswerte Objekte. Ich bin bestrebt Immobilien zu kaufen, um einen regelmäßigen Cashflow zu erzeugen und mein passives Einkommen zu erhöhen.

Mehr zum Thema Cashflow und passives Einkommen findest du in folgenden Beiträgen:

 

Auf mögliche Wertsteigerungen spekuliere ich hingegen nicht. Wer kann schon in die Zukunft schauen? Sollte die Lage bzw. Umgebung vor einer bevorstehenden Aufwertung stehen, dann ist dies ohnehin schon im Objektwert mit eingepreist.

Durch diesen Fokus lassen sich hauptsächlich in Ostdeutschland passende Immobilien finden. Dafür nehme ich gerne auch eine längere Strecke in Kauf. Da ich ursprünglich aus Sachsen-Anhalt komme, konnte ich so meinen ursprünglichen Heimatort und meine Eltern einen Besuch abstatten.

 


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Drei unterschiedliche Anlageobjekte

Auf unserer Immobilientour lag das erste Objekt ca. 400 km von unserem Startpunkt entfernt. Die Anfahrt verging dennoch wie im Flug. Wir unterhielten uns über das Investieren in verschiedenen Anlageklassen bis hin zu Spekulationen mit Kryptowährungen. Hauptthema blieb natürlich Investieren in Immobilien.

Mein Mitfahrer besitzt selbst noch keine eigenen Objekte. In Zukunft soll sich dies nach seiner Aussage aber ändern. Einige Erfahrungen hinsichtlich Häuser günstig kaufen und modernisieren, konnte er schon durch seinen Vater sammeln. Dementsprechend war auch sein Interesse groß, an der Tour teilzunehmen.

 

Objekt 1: Ein Fachwerkhaus im Harz

Das erste Objekt befand sich mitten im Harz. Wer diese Gegend kennt, weiß, dass dort vorwiegend Fachwerkhäuser zu finden sind. So auch das erste Zielobjekt. Auf dem Grundstück des Fachwerkhauses befand sich neben dem Haupthaus noch ein weiteres Hinterhaus. Insgesamt untergliederte sich das Objekt in 8 Wohneinheiten.

Der Ort war mit 1000 Einwohner sehr klein, was für mich normalerweise ein Ausschlusskriterium ist. Die aktuellen Mieteinnahmen und einige Aufwertungspotenziale im Vergleich zum Kaufpreis ließen mich aber neugierig werden. Laut der Bilanzrechnung rechnet sich das Objekt. Renditestarke Immobilien mit einem ähnlichen Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis sind nur selten zu finden.

Zudem wollte die Verkäuferin, welche zugleich Geschäftsführerin einer Immobilienverwaltung war, die Verwaltung weiterhin übernehmen. Dieser Punkt machte bei mir im Vorfeld einen positiven Eindruck.

Darüber hinaus lag eine Anbindung zur Autobahn nur wenige Minuten entfernt. Größere Städte befanden sich ebenfalls in einem Umkreis von 30 km. Also los. Aus diesem Grund wollte ich mir selbst ein Bild machen.

Die Besichtigung brachte Ernüchterung

In der Umgebung und in unmittelbarer Nähe waren viele sehr schöne Fachwerkhäuser zu sehen. Die Fassaden und Dächer machten den Eindruck, als wären sie in den letzten Jahren erneuert wurden.

Als wir beim Zielobjekt ankamen, machte sich aber schnell Ernüchterung bei uns breit. Hier waren die Fassade und das Dach nicht neu. Mein Kumpel und ich nahmen an, dass die nebenstehenden Häuser in etwa zur gleichen Zeit wie die Zielimmobilie gebaut wurden. Daher lag die Vermutung nahe, dass das Dach in wenigen Jahren ebenfalls erneuert werden muss.

Die Besichtigung bestätigte unsere Gedanken letztendlich. Die Erneuerung der Dachfläche von über 600 m² war fällig. Was würde dies wohl zusätzlich kosten?

Die Verkäuferin, welche zugleich Geschäftsführerin einer Immobilienverwaltung war, gab grob 50.000 € als Schätzwert an. Ich tippe eher auf mehr als 80.000 €.

Damit hatte sich das ganze fast schon erledigt. Leider. Das knapp 2.000 m² große Grundstück bot viele Aufwertungspotenziale. Eine dazugehörige abgegrenzte Grünfläche mit etwa 300 bis 400 m² könnte gegebenenfalls getrennt und anschließend wieder verkauft werden. Der große Innenhof bietet Platz, um zusätzlich Parkflächen zu vermieten.

Wenig Liebe zum Detail

Neben dem Dach brachten mich unschöne Restaurierungsfehler aber schließlich davon ab, weitere Gedanken an diesem Objekt zu verlieren. Zum Beispiel fielen uns unter anderem auf:

  • Bei Erneuerung der Elektrik wurden Antennenkabel kreuz und quer über den Dachboden verlegt (siehe Bild).
  • Eine neu eingebaute Eingangstüre einer Wohnung verschloss den Zugang zur Zentralheizung des Hinterhauses.
  • Neues Laminat war teilweise nicht sachgemäß eingebaut.
  • Fenster wiesen größere Spaltmaße auf.
  • Der Gewerbeladen von 25m² hat keinen Wasser- bzw. Sanitäranschluss.

Insgesamt machte das Objekt den Eindruck, als wenn hier versucht wurde, die Oberfläche möglichst günstig sowie schnell herzurichten, die Wohnungen zeitnah zu vermieten und anschließend das Objekt teurer zu verkaufen. Das alles mit wenig Liebe zum Detail.

 

Objekt 2: Ein Reihenhaus an der Bode

Gegen 17 Uhr erreichten wir das zweite Anlageobjekt. Ein Reihenhaus mit 8 Wohneinheiten und einem kleinen Innenhof. Das Gebäude lag in einer Seitengasse. Die Innenstadt und die Anbindung zum öffentlichen Verkehrsnetz sind schnell zu Fuß erreichbar.

Schon der erste Eindruck des Objektes war sehr positiv. Die denkmalgeschützte Fassade befand sich in einem Top-Zustand. Der Verkäufer hatte diese um die 2000 Wende aufwendig restaurieren lassen. Auch die Elektrik, Fenster und das Dach wurden in diesem Zuge erneuert. Die Gaszentralheizung ist sogar aus dem letzten Jahr.

Viel zu bemängeln gab es nicht. Einer der größeren Störfaktoren war die Tatsache, dass das Objekt keine eigenen Parkplätze aufwies. In den umliegenden Seitengassen sollen laut Verkäufer jedoch genug Parkmöglichkeiten vorhanden sein.

 Mehr dazu in meinem Fazit.

Objekt 3: Ein Mehrfamilienhaus an der Saale

Das letzte Objekt bot einen sehr schönen Innenhof mit sehr viel Platz für Abstellgelegenheiten. Der Keller und der Dachboden des Hauses wurden daher  nur selten genutzt. Die Wohnungsaufteilung war sehr unterschiedlich. Die Grundrisse der 7 Wohneinheiten waren sehr unterschiedlich.

Aber auch hier stellte sich schnell heraus, warum die Immobilie so günstig angeboten wurde. An der Rückwand waren mehrere größere vertikale Risse in der Fassade erkennbar. Bei der Besichtigung der Innenräume konnten wir einen sogar direkt im Sturz finden. Auf den ersten Blick scheint es sich um sogenannte Setzrisse zu handeln (siehe Bild).

Setzrisse sind nicht ungefährlich. Diese zu beheben kann unter Umständen einen hohen Aufwand mit sich bringen, da die Statik des Hauses eine wesentliche Rolle spielt.

Damit kommt dieses Objekt für mich nicht in Frage.

 

Fazit der Immobilientour

Zusammenfassend machte nur eines der drei Objekte einen sehr guten Eindruck auf uns. Hier werde ich weitere Gespräche mit dem Verkäufer führen und einen neuen Termin vereinbaren, bei welchem ich dann einen Bausachverständigen dazu nehme. Sollte alles passen, habe ich möglicherweise eine neue Immobilie für mein Portfolio gefunden.

Rückblickend war die Besichtigungstour sehr interessant und lehrreich. Vorteil einer solchen Tour ist ganz klar, dass du mehrere Objekte in kurzer Zeit miteinander vergleichen kannst. Es entsteht somit kein Kaufdruck. Dies hat einen psychologischen Vorteil bei einer bevorstehenden Kaufpreisverhandlung.

In Zukunft werde ich diese Art von Ausflug regelmäßig durchführen. Am besten gemeinsam mit anderen Immobilieninvestoren oder welche, die sich dafür begeistern. Der Erfahrungszuwachs ist immens.

Wie heißt es so schön?

Vier Augen sehen mehr als zwei. Zudem kannst du dich während der Tour intensiv über das Thema Investieren in Immobilien austauschen.

 

Ich hoffe du konntest einige wichtige Punkte oder Anregungen für dich aus meiner Immobilientour mitnehmen. Hast du ähnliche Erfahrungen gemacht? Dann hinterlasse einen Kommentar oder schreibe mir eine PN. Ich freue mich auf deine Nachricht.

 

Best regards,

Christian

 


Titelfoto zum Blogbeitrag: umut, „route“ von flickr.com

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