Investieren in Immobilien – Mein erstes Projekt

Im Juli letzten Jahres habe ich mein Portfolio um eine Immobilie erweitert. Genau genommen, war es die erste Investition meinerseits in diese Assetklasse. Das Investieren in Immobilien interessierte mich seit einigen Jahren.

Investieren in Immobilien

Schon länger war ich auf der Suche nach einem zweiten Standbein für meine Investment-Festung. Im Vorfeld sprach ich bei jeder Gelegenheit mit anderen Immobilienbesitzern und las einige Bücher.

Darunter befanden sich auch:

Besonders das Buch von Herr Goldwein kann ich sehr empfehlen.


Die Lage entscheidet

Wie heißt es doch so schön? Die Lage entscheidet alles. So auch beim Investieren in Immobilien? Die Lage ist zwar sehr wichtig. Ich sehe das Thema jedoch wie Gerd Kommer. Er zeigt in seinem sehr kritischen Buch Kaufen oder mieten? auf, dass die Lage im Kaufpreis immer mit eingepreist ist. Zudem kann keiner die Zukunft vorhersagen und die Entwicklung einer Stadt exakt voraussagen.

Da es sich um die erste Immobilie handelte, entschied ich mich in diesem Punkt, Ausschau in meiner alten Heimat zu halten. Das hatte für mich wesentliche Vorteile:

  • Bezug zur Heimat
  • Einschätzung der Lage und Umfeld
  • Handwerkliche und organisatorische Unterstützung durch meine Familie
  • Verhältnismäßig geringer Kaufpreis
  • Rendite

 

Risiko richtig einschätzen

Besonders auf die letzten beiden Punkte möchte ich kurz näher eingehen. Ich komme gebürtig aus Sachsen-Anhalt. Die Immobilienpreise liegen dort gegenüber den meisten anderen Bundesländern in Deutschland auf einem geringen Niveau. Damit brauchte ich weniger Startkapital für das Investieren in Immobilien.

Weiterhin stehen die Kaufpreise im Vergleich zu den aktuellen Mieten in einem Verhältnis von 10 zu 1 bis 15 zu 1. Das bedeutet, dass dafür gute Renditen erzielt werden können. Ich betone bewusst „können“. Dies liegt einfach daran, dass mit höheren Renditen auch immer ein höheres Risiko vorhanden ist.

Das spiegelt sich unter anderem in der Nachfrage nach Wohnraum wieder. Diese ist gegenüber Bayern oder Baden-Württemberg deutlich geringer. Hinzu kommt die schwache Industrie in dieser Gegend. In weiten Teilen von Ost-Deutschland wurde nicht ohne Grund ein Rückgang der Bevölkerung verzeichnet.

Diese wichtigen Punkte dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Ich habe mich aufgrund der oben genannten Punkte 1 bis 3 dennoch dafür entschieden, mit dem Investieren in Immobilien dort zu starten. Aufmerksam wurde ich über eine Anzeige in der Mitteldeutschen Zeitung. An diesem Wochenende war ich zu Besuch bei meinen Eltern in der alten Heimat.

Immobiliensuche über Lokalanzeigen

 

Als ich die Anzeige von dem alten aber schönen Fachwerkhaus ließ, recherchierte ich sofort im Internet. Das Objekt war auch dort aufgeführt. Die Bilder auf der Website des Maklers überzeugten mich, sodass ich sofort einen Besichtigungstermin zum nächsten Wochenende vereinbarte.

Ein Schild im Hinterhof erregte meine Aufmerksamkeit. Der damalige vermutlich erste Besitzer verewigte sich in dem im Hof liegenden Hinterhaus. Die Inschrift enthielt das Jahr 1807. In der Stadt gab es wenige so alte aber dennoch gut erhaltene Häuser. Zugleich ermöglichte mir das Hinterhaus einen zusätzlichen Renditebonus. Eine Sanierung und Renovierung könnte zu weiteren Einnahmen führen, so meine Denkweise. Gefühlt war dies im Kaufpreis nicht mit einberechnet.

Letztendlich entschied ich mich für das Objekt und begann mit dem Investieren in Immobilien.

 

Das erste Jahr als Immobilienbesitzer

 

Mittlerweile ist über ein Jahr vergangen. Das Haus ist seit dem 15.07.2017 über 200 Jahre alt. Aus diesem Grund verfasste die Regionalzeitung auch einen Zeitungsartikel darüber.

Den Artikel kannst du hier nachlesen.

Seit der Übernahme ist einiges passiert. Ich muss ehrlich zugeben, dass ich nicht mit so viel Arbeit gerechnet hätte. Fenster mussten erneuert und Räume saniert werden. Dieses Unterfangen war mir schon vorher bewusst. Das aber die damaligen Mieter sofort nach der Kaufabwicklung und noch vor der Übernahme auszogen, erschwerte das Ganze.

Mieten fielen weg und nun mussten die alten Wohnungen und Räume ebenfalls saniert und renoviert werden. Dieses Risiko hatte ich zwar mit einkalkuliert. Finanziell war ich somit vorbereitet. Aber die Umsetzung und Durchführung zerrte dann trotzdem an meinen Nerven. Besonders dann, wenn alles mit einem Mal auf einen zu kommt.

An dieser Stelle möchte ich nochmal einen großen Dank an meine gesamte Familie, Freundin und Freunde aussprechen, welche mich bei meinem Vorhaben tatkräftig unterstützt haben.

In meinem Blog werde ich dir in weiteren Beiträgen weitere Einzelheiten, Tücken und Herausforderungen verraten, die das Investieren in Immobilien mit sich bringt. Gerne kannst du mir hier deine Wünsche oder Anregungen mitgeben. Vielleicht hast du ja ähnliche Erfahrungen gemacht? Oder möchtest du über ein ganz bestimmtes Thema mehr wissen?

Dann schreibe mir. Ich freue mich auf deine Story!

 

Auf gute Investments

Christian

 


Titelfoto zum Blogbeitrag: Tetti SG, „Immobilien“ von flickr.com

3 thoughts on “Investieren in Immobilien – Mein erstes Projekt”

  1. Ich brauche ja immer Zahlen! 😀 Was gekostet, wie viel Eigenkapital reingesteckt, was kann man monatlich an Miete erzielen und was bleibt nach Steuern überhaupt übrig. Sanierungskosten kann man aus dem Zeitungsartikel rauslesen. Schaue mir ab und zu Wohnungen an, denke mir dann zwar „Schon schön“ aber gleichzeitig sind Wohnungen so überteuert, dass es sich finanziell nicht wirklich lohnt.

    1. Hallo,

      danke für dein Comment und deine vielen Fragen. Alles zu beantworten ist nicht so einfach. Die Punkte hängen von deiner Situation, deinem Ziel und auch der Region ab. Aber ein paar grobe Eckdaten versuche ich dir zu nennen.

      Zuerst solltest du dir die Frage stellen, ob du eine Immobilie als langfristige Investition oder als Spekulationsobjekt führen möchtest? Bei mir war es ganz klar Punkt 1. Meines Erachtens spielt da der Kaufpreis nur insofern eine Rolle, dass ich auch von der Bank ein Darlehen erhalte. Als Richtwert für Eigenkapital kannst du ca. 20 % annehmen. Darlehen können auch mit weniger Eigenkapital vergeben werden. Dann gelangst du aber schnell über eine Beleihung von 100% und erhälst schlechte Konditionen für den Kredit. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage empfehle ich, nur das nötigste an Eigenkapital mit einzubringen, um eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite herauszuholen. Hier gehen aber viele Meinungen auseinander. Für die anfallenden Nebenkosten solltest du mit 11 – 13 % rechnen.

      Der Kaufpreis je nach Region sehr unterschiedlich. Wichtig ist, dass du den Kaufpreis mit den möglichen Mieteinnahmen in der von dir gewählten Region vergleichst. Viele Untersuchungen und Berichte sowie Meinungen nennen eine mögliche Rendite von 2 bis 4 %. Diese ist aber von so vielen Faktoren abhängig und zeigt sich erst nach mehreren Jahren.

      Ich hoffe, die groben Daten geben dir erstmal einen ersten Überblick.

      Viele Grüße,
      Chris

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