Der Charme von Immobilien Investments

Immobilien Investments-Gründe-zum-Investieren

Immobilien Investments erfreuen sich in den letzten Jahren einer steigenden Beliebtheit. Aber warum ist das so? Welche Gründe sprechen für diese Anlageklasse? In diesem Beitrag erfährst du fünf Gründe, warum ich in Immobilien investiere.



Other people´s money

Kennst du den Cashflow Quadrant? Wenn du dieses Modell nicht kennst, dann solltest du unbedingt diesen Beitrag lesen. Der Cashflow Quadrant zeigt sehr schön, dass Wohlhabende und reiche Menschen entweder ihr Geld für sich arbeiten lassen oder ein Unternehmen führen, welches für sie Geld erwirtschaftet.

Immobilien Investments gehören zu letzterem und basieren auf dem Prinzip „Other people´s money“. Sie sollten daher als ein in sich geschlossenes System bzw. Unternehmen betrachtet werden. Immobilien erwirtschaften Kapital durch Mieteinnahmen der dort lebenden Bewohner. Folglich handelt sich also nicht um dein Geld, sondern um das Geld anderer.

Diese Einnahmen verwendest du, um die Immobilie zu bewirtschaften, Instand zu halten und zudem dein Darlehen bei der Bank bzw. Finanzierungspartner zu begleichen. Letzteres fällt ebenfalls in das Schema „Other people´s money“. Denn das Kapital für deine Immobilien Investments kommt bestenfalls zu 100% von einem Finanzierungspartner. Ausgenommen die Nebenkosten.

Du machst also Schulden. Diese sind per se nicht schlecht. Es gibt nämlich gute und schlechte Schulden. Fremdfinanzierungen für Immobilien Investments, die einen positiven Cashflow abwerfen, sind definitiv gute Schulden. Denn diese werden mit der Zeit in deinem Vermögen umgewandelt.

Darüber hinaus erhältst du bei guten Immobilien Investments mit einer ausreichend hohen Rendite einen Kapitalüberschuss nach Abzug aller Ausgaben. Um dies richtig einzuschätzen, solltest du diese vier Kennzahlen einer Immobilie unbedingt kennen.

Um hohe Renditen zu erhalten, suche ich hauptsächlich nach ostdeutsche Immobilien. Eine Immobilientour hilft mir dabei, renditestarke Objekte zu finden.

 

Orts- und zeitunabhängiges Arbeiten

Immobilien besitzen das Potenzial für passives Einkommen. Dies ist jedoch abhängig von deiner persönlichen Strategie. Verfolgst du beispielsweise den Ansatz Buy & Hold, dann kannst du den Aufwand mit der Zeit auf ein Minimum reduzieren. Eine gute Hausverwaltung ist für die Bewirtschaftung zuständig. Zusätzlich nimmt sie dir zeitfressende Verwaltungsaufgaben ab.

Zeit benötigst du dann nur bei der Suche, Besichtigung, Kaufabwicklung und Inbetriebnahme der Immobilie. Aber auch diese Aufgaben lassen sich unter Umständen und auf Wunsch an Dienstleiser vergeben. Gelegentlich musst du dich dann nur noch mit der Hausverwaltung über Renovierungen oder Sanierungen abstimmen.

Natürlich ist das jetzt vielleicht optimistisch beschrieben. Grundsätzlich bedeuten Immobilien auch Arbeit. Insbesondere die ersten Investments sind mit viel Zeit verbunden. Aber der Lerneffekt ist dafür groß. Mehr über mein erstes Projekt findest du im Beitrag Investieren in Immobilien.

 

Wie der Inflationseffekt deine Immobilien Investments beflügelt

Einen weiteren Grund, um in Immobilien zu investieren, ergibt sich durch den Inflationseffekt. Immobilienwerte bieten grundsätzlich guten Schutz gegen Inflation. Vermögenswerte bleiben weitestgehend erhalten. Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien nicht an Wert verlieren können. Meist sind dafür aber andere Ursachen ausschlaggebend.




Durch die Inflation wird alles um uns herum grundsätzlich erstmal „sichtbar teurer“. Damit meine ich, dass du in ein paar Jahren mehr Geld ausgeben musst, für den Kauf eines vergleichbaren Produkts oder einer Dienstleistung. Obwohl das Ergebnis am Ende das Gleiche ist. Dies gilt auch für Immobilien. Als Investor kommt dir dies zu Gute.

Der Inflationseffekt beeinflusst auch eine Fremdfinanzierung positiv. Der Darlehensbetrag verliert über die Jahre an Wert. Leihst du dir heute beispielsweise 100.000 €, dann entspricht dies nach 20 Jahren bei einer angenommenen jährlichen Inflation von 2 % nur noch 66.760 €. Das ist ca. ein Drittel weniger! Aufgrund dieser Tatsache, solltest du eine möglichst hohe Fremdfinanzierung bei Immobilien Investments anstreben.

 

Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt beschreibt  allgemein Situationen, bei denen kleine Änderungen einer Variablen, zu großen Ausschlägen im Resultat führen.

Dieser Effekt wird auch im Deutschen als Hebelwirkung bezeichnet. Bei Immobilien Investments geschieht dies durch den Einsatz von Fremdkapital. Mit dem Leverage-Effekt steigerst du die Eigenkapitalrendite deiner Investition.

Dies trifft jedoch nur zu, wenn das Darlehen für das Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufgenommen werden kann, als die Immobilie an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.

Ein vereinfachtes Beispiel

Peter kauft sich für 100.000 € eine Wohnung, welche vermietet werden soll. Die Netto-Mieteinnahmen betragen jährlich 7.000 €. Das Kapital hat er über Jahre angespart, sodass er die Wohnung ohne Fremdkapital kauft. Daraus ergibt sich für sein Investment eine Rendite von 7 % für Peter.

Lukas möchte nicht jahrelang Kapital ansparen und zahlt nur 20 % des Kaufpreises selbst. Von der Bank leiht er sich die restlichen 80.000 €. Seine Rendite auf das von Lukas eingesetzte Kapital liegt nun bei satte 35 %. Der Rest ist „Other People´s Money“.

Bezogen auf das eigene Kapital macht das einen Unterschied von über 28 % aus! Der Leverage-Effekt ist der Grund, warum Fremdfinanzierungen bei Immobilien sinnvoll sind.  

 

Systematisierung und Skalierung

Kommen wir zum fünften und letzten Grund in diesem Beitrag. Immobilien Investments bieten die Möglichkeit zur Systematisierung. Es gibt viele Strategien, die du verfolgen kannst, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Du solltest dich aber auf eine oder wenige festlegen und diese immer wiederholen.

Zum einen profitierst du somit langfristig von deiner gesammelten Erfahrung und zum anderen kannst du die notwendigen Prozesse stückweise automatisieren. Du wirst effektiver, sparst Zeit und neue Investments gehen zudem leichter von der Hand.

Wenn du richtig und erfolgreich in Immobilien investierst, kannst du dein Portfolio relativ schnell in unvorstellbaren Größen hochskalieren. Deine ersten Investments kosten dich vielleicht 100.000 € bis 200.000 €. Dafür reicht oftmals schon Eigenkapital von 10.000 €. Durch den späteren Verkauf oder durch die zusätzlichen Mieteinnahmen wächst auch dein Kapital.

Die nächsten Deals können deshalb dann schon Summen von 500.000 € überschreiten. Eine Stufe weiter und du kaufst Immobilien mit einem Wert von über einer Million Euro. Das Procedere bis zur Besitzübergabe ist das Gleiche. Allein nur die Zahl auf dem Papier nimmt eine andere Dimension an. Dafür steigen aber auch die Einnahmen.

Erwirtschaften deine Immobilien eine ausreichend hohe Rendite, dann kannst du theoretisch dein Portfolio und damit deine guten Schulden unbegrenzt ausbauen. Werde dir bewusst, dass die reichen Menschen dieser Welt aufgrund dieser Methode, in den meisten Fällen noch reicher an Schulden sind! Das Gleiche gilt für viele Unternehmen.



Aus welchen Gründen investierst du in Immobilien? Oder ziehst du andere Anlageklassen vor?

 

King regards,

Christian

 


Titelfoto zum Blogbeitrag: Bharti Jogia-Sattar „Real estate investing“ von flickr.com


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2 thoughts on “Der Charme von Immobilien Investments”

  1. Hallo Alex,

    Danke und schön, dass du zustimmst. Mit eigenen Beispielen tu ich mich etwas schwer, diese zu beschreiben bzw daraus ein interessanten Artikel zu verfassen. Auf dem Plan habe ich es aber stehen.

    King regards
    Chris

  2. Alle Punkte sind gut nachvollziehbar geschrieben und kann ich zu 100% unterschreiben. Gute Zusammenfassung.
    Wäre cool, wenn du die Beispiele anhand deiner eigenen Immobilien rechnen könntest 😉

    Alexander vom vermietertagebuch

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