33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung von Norman Argubi

33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung-Investkinx

Beim Thema Immobilien Investments nimmt die Immobilienfinanzierung einen besonderen Stellenwert ein. Dabei geht es nicht nur um einen niedrigen Darlehenszins. Norman Argubi verrät in seinem neuen Buch, auf was es wirklich ankommt.



Eine neue Buchrezension im kinx.abstract

Im ersten Quartal dieses Jahres habe ich mir ein neues Mehrfamilienhaus gekauft. In diesem Zuge beschäftigte ich mich besonders mit dem Thema Immobilienfinanzierung.

Während meiner Recherche stieß ich auf das Buch 33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung die ihnen ihre Bank nicht verrät* von Norman Argubi.

Einen Blick ins Buch, mein Eindruck und viele nützliche Geheimnisse erfahrt ihr hier im Beitrag Alle bisherigen Rezensionen findest du unter kinx.abstract.

 

Take-aways

  • Zinsen sind nicht das Einzige auf was du bei einer Immobilienfinanzierung achten solltest.
  • Art und Form der Finanzierung hat größeren Einfluss als der Zins.
  • Bausparlösungen sind meist ineffizient.
  • Die Vorbereitung der Unterlagen ist wichtig. Überzeuge die Bank vom Investment.
  • Festzinsdarlehen bieten steuerliche Vorteile für Kapitalanleger.
  • Wertpapier-Depots können dir die Zahlung der Nebenkosten ersparen.

 

Wer ist Norman Argubi?

Norman ist Finanz-Coach, Jurist und Vorstand des Finanzberatungsunternehmens finanz-center AG. Er besitzt über 28 Jahren Erfahrung als freier Investmentmakler und Finanzierungsvermittler. Zudem ist Norman mehrfacher Buchautor.

Das Buch 33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung

Das Buch von Norman besteht aus insgesamt 33 Kapiteln. Allesamt geben diese viele Einblicke in die Immobilienfinanzierung. Egal, ob du eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanleger kaufen möchtest.

Auf den insgesamt 184 Seiten wird besonders für Einsteiger viel Know-How geboten. Aber auch für Fortgeschrittene Immobilieninvestoren bietet das Buch von Norman das ein oder andere interessante Geheimnis.

Was ich aus dem Buch mitnehme

Grundlagen

Im ersten Kapitel wird gleich zurecht darauf hingewiesen, dass Zinsen nicht das Einzige sind, auf was es bei einer Immobilienfinanzierung ankommt. Ich möchte diesen Fakt gerne hier nochmal erwähnen, da die meisten Einsteiger oft dieser Ansicht sind. Interessanter Weise schlagen meist Renovierungen und Sanierungen mehr zu Buche als eine 0,5 % Reduzierung des Zinses.

Zudem nehmen die Nebenkosten eine oft höhere Gewichtung ein, wenn es um die Betrachtung der Gesamtkosten geht. Denn die Grunderwerbssteuer kann je nach Bundesland bis zu 3% betragen.

Stresstest der Bank

Bei einer Immobilienfinanzierung bewertet die Bank den Kunden und das Investment mit einem Stresstest. Dabei wird eine Annuität von 8% angenommen.

Der Lohn des Käufers wird zu 100%, aber die Mieteinnahmen nur zu 75% eingerechnet. Sollte dabei ein negatives Ergebnis herauskommen, steigt der Finanzierungspartner aus.

Überblick möglicher Finanzierungspartner

Kapitel 3 des Buches gibt einen schönen Überblick möglicher Finanzierungspartner. Darüber hinaus werden dort die Unterschiede regionaler Sparkassen und Volksbanken, Online-Banken sowie Großbanken aufgezeigt.

Regionale Sparkassen und Volksbanken zählen als eigenständige Unternehmen und handeln auch danach. Meist bekommt der Kunde kurze Zinsbindungen unter 15 Jahre sowie ineffiziente Bausparlösungen angeboten.

Großbanken, wie die Deutsche Bank oder Commerzbank haben zwar große Kreditvolumen und tätigen deutschlandweite Finanzierungen, tun sich aber schwer, wenn es sich um schlechte Lagen und Problemimmobilien handelt.

Wichtig bei einer Finanzierungsanfrage sind gut vorbereitete Unterlagen. Oft entscheidet die Überzeugung des Bankers über eine Finanzierungszusage.

Zinsen und Tilgung

Die meisten Darlehensnehmer schauen auf die Zinsen. Oder holen sich mehrere Finanzierungsangebote, nur um 0,5 % Zinsen zu sparen. Das Gesamtkonstrukt bleibt dabei meist außer Acht.

Wusstest du, dass…

  • Zinsen steuerlich absetzbar sind, die Tilgung aber nicht?
  • Zinsen, die reduziert werden, die Laufzeit verlängern? (Bei gleicher Tilgung)

Die Zinsen werden über die Laufzeit kleiner, da der Darlehensbetrag sinkt. Zudem erhöht sich der Tilgungsanteil.

Ein Beispiel:




Die Zinsen betragen im ersten Angebot 2,5 % und die Tilgung 2 %. Die Annuität beläuft sich konstant auf 1.000 € monatlich. Über die Laufzeit nimmt damit der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil nimmt zu.

Demgegenüber reduzieren sich im zweiten Angebut die Zinsen im zweiten Angebot auf 2,2 %. Die Tilgung bleibt weiterhin bei 2 %. Infolge dieser Zinsänderung sinkt die Annuität unter 1.000 €.

Schließlich dauert es nun länger, das Darlehen zurückzuzahlen. Die Laufzeit erhöht sich und damit auch der Gesamtbetrag der Zinsen.

Nebenkosten trägt der Käufer selbst

Im Buch werden alle Nebenkosten nochmal aufgelistet. Da diese in den meisten Fällen zu 100 % vom Käufer selbst getragen werden müssen, möchte ich diese hier nochmal zusammenfassen:

  • Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 – 6,5 %
  • Notarkosten mit ca. 1 %
  • Gerichtskosten mit ca. 1 %
  • Maklerprovision zwischen 0 bis 10 %

Ein großer Kostenfaktor liegt hier klar bei der Grunderwerbssteuer und der Maklerprovision.

Norman gibt beim Thema Nebenkosten den Tipp, einen Finanzierungsberater zu fragen. Es gibt durchaus Möglichkeiten nur 50% des Eigenkapitals dafür aufzuwenden. Mehr verrät er aber leider nicht.

Festzinsdarlehen als Darlehensform

Bei einer Immobilienfinanzierung sind Annuitätendarlehen üblich. Demgegenüber gibt es aber auch Festzinsdarlehen, die besonders für Kapitalanleger interessant sind. Der Zins wird bei dieser Darlehensform über die Laufzeit nicht kleiner. Diese Tatsache hat steuerliche Vorteile. Die Tilgung erfolgt über einen speziellen Sparvertrag. Auch hier gibt es mehrere Varianten.

Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhäuser

Eigentumswohnungen sind bei den Banken lieber gesehen. Weiterhin werden diese Einsteigern eher empfohlen. Mehrfamilienhäuser sind hingegen oft riskanter.

Die Bewertung des Objektes ist zudem aufwendiger. Die Bank nutzt dafür folgende Verfahren:

  • Sachwert
  • Verkehrswert
  • Vergleichswert
  • Ertragswert

Im Buch werden alle Verfahren im Einzelnen kurz beschrieben. Als Hinweis wird hier erwähnt, dass Banken selten Mehrfamilienhäuser finanzieren, die einen höheren Faktor als 18 aufweisen. Um in ganze Häuser zu investieren ist das Eigenkapital, die Bonität und die Kapitalreserven des Käufers von bedeutender Rolle.

Hinterlegung Depot für Nebenkosten als Profi-Tipp

Im Kapitel 24 verrät uns Norman einen Profi-Tipp. Die Zahlung der Nebenkosten durch den Käufer kann umgegangen werden. So lässt sich eine Menge Geld sparen. Wie das funktioniert?

Mit einem Wertpapier-Depot. Dieses wird zunächst bei der Bank als Sicherheit angegeben. Die Nebenkosten können dann im Darlehen mit aufgenommen werden.

Sollte dann nach einer gewissen Laufzeit die Höhe der Tilgung den Betrag des Depots erreichen, dann kann dieses wieder freigegeben werden. Dementsprechend ist kein Eigenkapital notwendig. Demzufolge können deutlich größerer Investments getätigt werden. Sinnvoll ist dies aber erst bei Beträgen von über 1 Million Euro. Einzige Voraussetzung? Die Bank muss mitspielen.

Fazit und Bewertung

Das Buch von Norman enthält darüber hinaus noch viele weitere nützliche Geheimnisse sowie Tipps für die richtige Immobilienfinanzierung. Alle aufzuzählen, würde aber den Rahmen dieses Beitrages sprengen.

Das Buch bietet einen sehr guten Rund um Blick. Besonders für Einsteiger ist es zu empfehlen. Für die Zukunft bzw. weitere Bücher von Norman würde ich mir noch mehr Tiefe wünschen mit folgenden Inhalten:

  • Finanzierung von größeren Immobilienportfolios,
  • schnelles Wachstum,
  • Erfahrungswerte mit ostdeutsche Immobilien,
  • Exit-Strategien.

Zusammenfassend kann ich sagen, dass dieses Buch von mir eine klare Kaufempfehlung bekommt. Es bietet Mehrwert für alle diejenigen, die mit den Themen Immobilien und Immobilienfinanzierung zu tun haben.



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